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Können Maklerkosten Einkünfte aus anderen Vermietungsobjekten mindern?

Fallen Maklerkosten im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Hauses an, können diese als Geldbeschaffungskosten Werbungskosten bei Vermietungseinkünften sein, die der Steuerpflichtige aus anderen Objekten erzielt. Diese steuerzahlerfreundliche Entscheidung des Finanzgerichts Münster setzt allerdings voraus, dass der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung der Vermietungsobjekte verwendet wird, diese Behandlung von vornherein beabsichtigt war und entsprechend vertraglich festgelegt wird.

Im Streitfall hatte der Hausbesitzer eines seiner drei Objekte, aus denen er Vermietungseinkünfte erzielte, verkauft und dazu einen Makler beauftragt. Die Finanzierung der weiterhin vermieteten Häuser war über eine Grundschuld auf dem veräußerten Grundstück abgesichert. In dem Vertrag war festgelegt, dass der Kaufpreis in wesentlichen Teilen zur Tilgung von Darlehen, die der Finanzierung der beiden anderen Vermietungsobjekte dienten, verwendet und daher direkt an die finanzierenden Banken überwiesen werden sollte.

Insoweit der Kaufpreis zur Darlehenstilgung verwendet wurde, machte der Hausbesitzer den damit zusammenhängenden Teil der Maklerkosten als Werbungskosten geltend – und zwar zu Recht wie das Finanzgericht entschied.

Im Widerspruch zu dieser Beurteilung steht jedoch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs zu Kapitaleinkünften. Danach ist eine durch eine Veräußerung eines (Miet-)Objekts ausgelöste Vorfälligkeitsentschädigung in keinem Fall als Werbungskosten bei Einkünften aus einer neuen Kapitalanlage zu berücksichtigen.
Nicht zuletzt wegen dieser Rechtsprechung hat das Finanzgericht Münster die Revision zugelassen, die beim Bundesfinanzhof anhängig ist (FG Münster, 10 K 3103/10 E, Rev. BFH IX R 22/13; BFH, VIII R 34/04).

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